2019年，全国星级饭店8920家，从业人员106万人，客房数120万间，出租率55%，营业收入1907亿元，利润44亿元，固定资产原价4680亿元。看起来很雄壮，平均下来，一家酒店收入2137万元，利润49万元，而资产则达到5246万元。这是一笔账，是中国文化旅游统计年鉴的数据。酒店是重资产的行业，现在相当于无效益，这里面还不包括财务成本，否则，仍然是全行业亏损的局面。

　　还有一笔账，是大住宿业的账。什么叫大住宿业?有十类：第一，酒店。酒店又包括两类，一类是星级酒店，全国9000多家，一类是非星级酒店，全国的数量至少要翻番。

　　第二，公寓和写字楼。实际上公寓、写字楼和酒店原来是一个市场，后来慢慢分离。比如说20年以前，公寓和写字楼配套进入市场，对当时酒店出租率的影响至少10个百分点。

　　第三，社会旅馆。社会旅馆现在有多少?没有数据，但是按照以前的统计数据，现在全国应该有50万，而且大批的社会旅馆正在改造升级进入酒店行业行列。

　　第四，农家乐。全国150万家，现在相当一批农家乐也在改造升级成为民宿，民宿有20万家。

　　第五，招待所。没有数，但也不会少。

　　第六，办事处。北京最多的时候8000个办事处，每一个办事处都是一个酒店。

　　第七，会所。会所陷入灭顶之灾，但是毕竟资产存在，而且现在对会所的处置方式实际上是不对的，这种方式严重侵犯了投资商的权益，但就这么处置了，可是资产存量下一步怎么办?

　　第八，度假村。全国有多少，不知道，但是数量很大。

　　第九，培训中心。恐怕全国也得有几万。

　　第十，城市人家，也就是短租式公寓，正在大幅度的发展。

　　房地产市场已经接近天花板，从购房者来说，现在的房屋也在逐步过剩，势必有一部分房屋从房地产市场里挤出来形成出租房，这就构造了一个新的城市人家的概念，也是已经形成的模式，可以说数量无尽。

　　总体来说，构造了一个大住宿业的概念，而且这十类产品形成了一个组合，也有一个结构的问题，相互之间可以替代，可以混杂，可以变化。酒店市场不好的时候，有些酒店就变成写字楼，住宿的需求猛了，很多我们原来看不上的住宿机构可能就改造升级了。

　　由此而看，大住宿业的供求关系究竟如何?一个基本判断叫做供过于求。这里面如果讲一个金字塔，酒店算是金字塔的塔尖，如果下边的存量越来越大，就意味着金字塔的塔尖越来越小。但是需求也在变化，现在公款需求基本上被压缩，一开始大家还寄予希望说这种压缩可能是阶段性的，但就现在来看不可能是阶段性的，道理很简单，全世界的公款消费都很低，中国尤其是高端酒店长期靠公款消费作为主要的支撑点，这是不可能的。

　　现在公款消费的需求基本上压缩下来了，但是实质性的需求在增加，可是这些实质性的需求不在酒店行业，追求真正的产品。比如说北京的胡同宾馆可以卖到三千、四千块钱一晚，如果按星级标准来看也就是三星。再比如说莫干山下洋家乐，裸心谷可以卖到四千、五千一晚，能说没有需求吗?有，但是要看什么样的需求。所以要从大住宿业的视角来看，如果只是单纯的就酒店论酒店，是论不清楚的。

　　中国酒店业40年，起起伏伏。改革开放之初，中国旅游最短缺的就是酒店，一直惊动到中央，1979年中央北戴河会议决定，主要旅游城市都要建一家酒店，第一批中外合资企业共有三家，两家都是酒店。到八十年代末期，紧张局面缓解，服务质量问题突出，国家旅游局推出星级标准，产生了广泛的社会影响。

　　1998年，中国正式告别了短缺经济，也是同一年，饭店行业发生了第一次全行业亏损，32亿元。之后就是好好坏坏，亏几年，好几年，各有各的具体原因。行业外延逐步扩大，形成大住宿业。

　　在这个过程中，市场发挥了主体力量，但是市场逻辑没有真正形成。实际上是分为两个层面，大众住宿业，包括经济型酒店、农家乐、民宿、短租式公寓等等，是市场的力量，政府顾不上管也不屑于管，自为发展，自然起落。而高端酒店，则是市长的逻辑和资本的逻辑共同作用。房地产商要土地，政府要求必须配套高端酒店，相互博弈，这也是高端酒店始终不能遏制的根本。

　　再深一层，则是城市化发展的力量。但是在认识和分析方面，我们始终意识不足。1998年开始的酒店全行业亏损，当时的分析是旅游市场需求不足，其实根本原因是城市化需求不足。

　　1998年也恰恰是中国房地产市场化的起步之年，之后，城市规模急剧扩张，人口逐年增加，对酒店的需求也自然增加，这远远超过旅游市场尤其是入境旅游市场的需求增长。同理，政府把高星级饭店视为城市发展的标志，把外资或外管饭店视为城市国际化的标志，加之房地产的资本力量，构成了现在的格局。或者说，酒店行业不能跟着旅游走，必须跟着城市化走。

　　疫情肆虐，影响了整个社会生活和消费行为，酒店行业也是如此。但是，也产生了几个亮点。一是高端酒店，过得去，是商务需求和会议需求支撑。尤其是度假地的高端酒店，主要原因是海外消费回流，上千亿乃至几千亿美元的消费力，又是有要求的消费力，撑起了一片天。二是乡村民宿的再兴旺，这也是消费的转移，本来乡村民宿正在走下坡路，一把又起来了。三是文化主题酒店，吸引Z世代，也显现了生机。但是大众住宿业的其他项目都是一地鸡毛。尤其是城市型中低端酒店，普遍难以为继。

　　解铃还须系铃人，城市化过程产生的酒店难题，还要靠城市化解决。中国的城市化，狂飙猛进的时代已经过去，精雕细刻的时代来临。需要研究城市短板，相当一部分酒店可以根本转型，根据所在的区位和周边的条件，尤其是新产生的社会需求，构造城市服务综合体。一是文化创意综合体，二是医疗服务综合体，三是教育服务综合体，四是社区服务综合体，五是小微企业服务综合体，六是乐园配套综合体。

　　与其在疫情之下，苦撑苦熬，何不走新路?如果把这些酒店当做物业来看，租金能收多少，就是这些酒店转型的参照和底线。这样做，一是补城市短板，可以得市长之喜，得政府支持。二是方便了市民生活，提升城市品质。三是减少现有的酒店总量，调整结构。一部分有条件的酒店转型了，其余的酒店也可以缓口气，精耕细作，形成高品质发展的基础。在实践中，凡是转型的酒店，都取得了良好的成效。

　　这样做的难点，一是在于业主，现在的业主普遍心态是能活下来就可以，所以没有抵触心态。二是管理公司的委托管理合同没有到期，也是一个

　　问题。三是员工转岗或者下岗问题。办法总比困难多，死守者就是死路，转型就是生机。也能顾虑，形势一旦好转，又会供不应求。这种顾虑完全多余，市场的力量巨大，只要有商机，就会有资本。

　　但是，城市的高端酒店、品牌酒店，是不可能转型的，也不需要转型，只会创造更多的商机，开拓市场。有些酒店开始景区化，甚至目的地化。文化元素大量进入酒店，数字化基本普及，智能型酒店业产生。由此，将会形成一个新的住宿业格局，大众住宿的基础逐步稳固，业态丰富且灵活调整，城市的中低端酒店一部分转型，一部分精品化主题化，高端酒店对应商务客人，保持高品质。城市化还会产生无数商机，以城市化为中心的酒店转型也是必由之路。